Taux d'occupation Airbnb optimal : Comment le calculer ?

Le taux d'occupation d'Airbnb ou taux de réservation est le pourcentage de nuits pendant lesquelles votre logement touristique est loué sur une période donnée. Quel pourcentage est optimal pour maximiser votre bénéfice ? De nombreux hôtes pensent qu'un taux d'occupation d'Airbnb de 100 % est parfait : Accrocher l'affiche indiquant qu'il n'y a plus de chambres libres est un fétiche auquel de nombreux professionnels se raccrochent... D'un point de vue de la gestion des bénéfices, est-il optimal d'avoir un taux de réservation de 100 % ?

Réponse courte : Non, 100% du taux d'occupation n'est pas idéal. Vous laissez de l'argent sur la table.

Même dans les meilleurs appartements touristiques sur le marché Airbnb le plus dynamique et compétitif, le taux d'occupation aura une relation inverse avec le prix par nuit de votre Airbnb. Qu'est-ce que cela signifie ? Cela signifie que le prix par nuit auquel votre appartement touristique génère les bénéfices maximum n'est pas le 100 % d'occupation. En fait, dans cet article, vous trouverez qu'un taux de réservations Airbnb plus bas est idéal pour maximiser vos bénéfices.

Taux d'occupation d'Airbnb et prix sont inversement liés

Cela signifie que même pour le meilleur hébergement touristique de, par exemple, Barcelone, à plus grand prix par nuit, plus faible taux de réservations, et vice versa. En corollaire : les logements avec des taux d'occupation très élevés laissent probablement de l'argent sur leurs réservations. C'est-à-dire que les hôtes seraient disposés à payer plus que ce qu'ils paient. Jetez un coup d'œil à ce graphique illustratif. Il montre la relation entre le prix par nuit moyen et le taux d'occupation en un mois pour un Airbnb hypothétique :

Relation entre le taux d'occupation d'Airbnb, le prix par nuit et le bénéfice.[/caption]La ligne verte est le prix par nuit moyen et la ligne bleue est le taux d'occupation. À mesure que les prix par nuit baissent, le taux de réservations augmente. Le problème pour de nombreux nouveaux hôtes est que ne pas avoir de réservations pour une nuit est plus facile à digérer que de se rendre compte qu'ils ne facturent pas suffisamment. Cependant, avoir une nuit libre d'une valeur de 100 € est la même perte de bénéfices que de facturer 100 € par nuit alors que vous auriez pu facturer 200 € par nuit.

Taux d'occupation d'Airbnb trop élevé

Où restent ces hôtes qui n'optimisent pas les bénéfices ? Dans la zone où l'on a l'impression, a priori, de fonctionner au maximum – la zone grise que nous avons incluse dans le graphique :

Taux d'occupation trop élevé (zone grise)[/caption]Lorsqu'un hôte est dans cet espace, ils ont un taux de réservations pour leur appartement supérieur à 90% mais, très probablement, ils fixent un prix très bas pour leur logement. Vous pouvez vous sentir bien en ayant l'appartement réservé plus de 26 jours par mois, mais vous laissez de l'argent sur la table. Alors, comment savoir si vous êtes dans cette fausse zone piège de bénéfice ? Très simple. Faites un test.

Augmentez le prix moyen par nuit de 5 à 10 % pendant un mois et observez comment votre taux d'occupation change.

Si rien ne se passe, alors vous aviez définitivement un prix très bas. Continuez à augmenter le prix moyen par nuit jusqu'à ce que vous voyiez que le taux d'occupation d'Airbnb baisse. Vous constaterez que les bénéfices augmenteront pendant cette période. Cependant, si vous voyez que votre taux de réservations diminue considérablement lorsque vous augmentez légèrement le prix, alors vous facturerez un prix approprié pour votre Airbnb.

Comment calculer le taux d'occupation optimal d'Airbnb

Il n'est pas facile de trouver et de maintenir le taux d'occupation optimal d'Airbnb. Cependant, avant d'explorer comment le faire, nous allons comprendre ce point magique - la zone verte dans le graphique ci-dessous - :

Taux de réservations Airbnb optimal.[/caption]Le point idéal pour optimiser les bénéfices de votre appartement est le prix maximum auquel le taux d'occupation vous permet d'avoir les bénéfices totaux les plus élevés de votre Airbnb. Et cela ne sera jamais un taux d'occupation de 100 %. Normalement, ce point optimal dépendra de trois facteurs : le marché sur lequel vous êtes ; la saison de l'année ; et comment votre Airbnb est positionné sur le marché.

Tous les marchés ne sont pas égaux

Chaque marché et chaque type de logement touristique aura des taux de réservation minimaux différents. Certains marchés - comme par exemple, Madrid ou Barcelone - présentent une demande très élevée, de sorte que leurs taux d'occupation minimaux seront supérieurs à ceux d'autres marchés - par exemple, Guadalajara ou Ségovie - avec une demande plus faible. Connaître le taux d'occupation moyen de votre type d'hébergement touristique sur votre marché est la première étape pour établir un taux objectif.

La saisonnalité est importante pour les réservations de votre Airbnb

Avez-vous un appartement dans un marché très saisonnier ? Peut-être que la ville où se trouve votre Airbnb a une demande très élevée en été mais très faible en hiver ?

Types de demande (stable vs saisonnier)[/caption]Si vous êtes capable de maintenir un taux d'occupation relativement linéaire sans changer votre prix moyen par nuit (c'est-à-dire en baissant le prix certains mois ou semaines), alors votre marché a probablement une demande stable tout au long de l'année. Cependant, si votre situation est telle qu'avec un prix par nuit similaire tout au long de l'année, le taux de réservations varie beaucoup, alors votre marché présente une demande incohérente ou saisonnière.

💡 Votre marché a-t-il une demande saisonnière ? Découvrez comment vous pouvez gagner de l'argent avec Airbnb en basse saison.

Pourquoi la saisonnalité est-elle si pertinente pour optimiser les bénéfices ? Principalement parce que vous ne pouvez pas gagner autant d'argent que vous le devriez de deux manières :

• Si vous ne faites pas attention en haute saison – et que vous n'augmentez pas les prix –, vous aurez des clients qui paient moins que ce que vous pourriez facturer par nuit en raison de la forte demande dans votre zone.
• Si vous ignorez la basse saison – et que vous ne baissez pas les prix –, vous verrez que votre calendrier de réservations ressemble à un désert.

Ne pas prêter attention à la saisonnalité de la demande peut vous faire perdre des revenus pendant la haute et la basse saison.

Votre Airbnb nécessite-t-il un prix premium ?

Si votre hébergement touristique est au-dessus de la concurrence, vous pouvez augmenter les bénéfices de votre location grâce à plus de réservations, un prix plus élevé par nuit, ou les deux à la fois. Jetez un coup d'œil à votre appartement et comparez-le avec les concurrents directs. Avez-vous des services supplémentaires de meilleure qualité ? Ou faites-vous appel à un prix bas pour attirer les clients ? Dans tous les cas, soyez honnête lors du positionnement de votre Airbnb et soyez cohérent avec la définition de la clientèle cible de votre appartement touristique. N'essayez pas de vendre des caractéristiques que votre hébergement n'a pas. Mais ne soyez pas modeste. Mettre en avant les avantages que votre hébergement peut offrir est un moyen de justifier un prix par nuit supérieur. Vous pourrez ainsi atteindre le taux d'occupation d'Airbnb au point optimal.

Conclusion

Obtenir le taux d'occupation idéal de votre hébergement touristique vous fera obtenir les revenus les plus élevés. La vérité est qu'il est plus facile à dire qu'à faire car cela nécessite une surveillance continue. Parfois, les caractéristiques de votre Airbnb n'ont pas varié, mais la demande ou vos concurrents ont changé. Prêtez une attention particulière au taux d'occupation et à vos revenus totaux pour surveiller. Vous pourrez ainsi ajuster – si nécessaire – constamment le prix par nuit. Vous vous assurerez de gagner le maximum d'argent.

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