Réglementation de l'hébergement touristique à Madrid

Dans cet article, nous vous disons tout ce que vous devez savoir sur la réglementation des logements touristiques à Madrid, à la fois dans la Communauté et à la Mairie. Il est mis à jour avec les dernières modifications législatives de la Mairie de Madrid et les modifications de la Communauté de Madrid du décret 79/2014.

[Table des matières]

Mesures pour la réduction de la contagion par le coronavirus SARS-CoV-2

La pandémie a mis à rude épreuve les propriétaires d'appartements touristiques dans le monde entier. Le gouvernement espagnol devait établir des mesures pour la réduction de la contagion par le coronavirus SARS-CoV-2. Nous devons également être attentifs à la situation actuelle pour savoir quelles restrictions peuvent être imposées dans la communauté autonome.

Législation sur les logements touristiques à Madrid

Il est recommandé d'avoir à portée de main la législation relative aux logements touristiques à Madrid :

• Plan spécial d'hébergement de la Mairie de Madrid [PDF]
• Décret 79/2014, qui réglemente les appartements touristiques et les logements à usage touristique de la Communauté de Madrid. Modifié partiellement par le décret 29/2019, du 9 avril [PDF]
• Loi 1/1999, du 12 mars, relative à l'aménagement du tourisme de la Communauté de Madrid

En plus de cette législation communautaire et autonome –que vous devez respecter–, vous pouvez ajouter des clauses supplémentaires dans le contrat de location touristique que vous réalisez avec vos hôtes. Les contrats sont loi entre les parties, avec quoi vous et votre hôte serez obligés de respecter les exigences que vous conviendrez. Parmi elles, vous pouvez convenir :

• Politique de réservations et d'annulations
• Pénalités en cas d'annulation
• Réparations et répartition des responsabilités
• Heures d'arrivée et de départ
• Caution et dépôts de garantie

Dans notre centre d'information sur la législation sur les logements touristiques vous pouvez trouver plus de détails sur la réglementation d'autres villes.

Différences entre logement à usage touristique (VUT) et appartement touristique selon la Communauté de Madrid

À l'article 2 du décret 79/2014, sont définis deux concepts similaires (logement à usage touristique et appartement touristique) qui sont déterminants pour connaître quelle législation sur le logement touristique à Madrid vous concerne :

Logement à Usage Touristique (VUT) : "Ont la considération de logements à usage touristique ces appartements, studios, appartements ou maisons qui, de manière habituelle, meublés et équipés en conditions d'usage immédiat, sont commercialisés et promus dans les canaux d'offre touristique ou par tout autre mode de commercialisation ou de promotion, pour être cédés dans leur totalité à des fins de logement touristique et en échange d'un prix."

Apartements Touristiques (AT) : "Les biens immobiliers composés d'unités d'hébergement complexes sont considérés comme des appartements touristiques, dotés d'installations, d'équipements et de services en vue d'une occupation immédiate, destinés de manière habituelle par leurs propriétaires ou représentants à l'hébergement touristique occasionnel, sans caractère de résidence permanente pour les usagers, moyennant un prix et dans le respect du principe d'unité d'exploitation."

C'est-à-dire que, tandis que les logements à usage touristique peuvent être situés dans des bâtiments résidentiels, les appartements touristiques sont constitués de biens immobiliers destinés à 100 % à l'hébergement vacancier. Selon la réglementation madrilène, par exemple, un bloc d'appart-hôtels serait classé comme appartement touristique. Tandis que la location sur Airbnb d'un appartement dans un bloc résidentiel relèverait d'un Logement à Usage Touristique.

Exigences légales des Logements à Usage Touristique (LUT) dans la "loi Airbnb" de Maintenant Madrid

Ainsi, nous délimitons le domaine d'application de la législation en matière de logement touristique à Madrid. Les exigences légales exposées dans le Décret 79/2014 sont :

• Être meublé et équipé en vue d'une utilisation immédiate.
• Être commercialisé et promu dans les canaux d'offre touristique ou par tout autre moyen de commercialisation ou de promotion.
• Exercer de manière habituelle l'activité touristique.
• Être cédé dans sa totalité.
• Être cédé à des fins d'hébergement touristique.
• Être commercialisé et promu à des fins lucratives.
• Disposer d'un Certificat d'adéquation pour Logement à Usage Touristique (ci-après, CIVUT).

Bien que la modification législative de 2019 n'ait pas défini ce que l'on entend par "canaux d'offre touristique" (Est-ce qu'Airbnb est l'un d'eux ou seulement les OTA traditionnels ?), elle a développé la définition de "exercer de manière habituelle l'activité touristique" - et en fait, elle a modifié la définition proposée dans le décret de 2014.

Exercice habituel de l'activité touristique : de 3 mois par an à la déclaration responsable

Avant la réforme législative sur le logement touristique à Madrid en 2019, l'habitualité était définie comme l'exercice de l'activité (location touristique) pendant plus de 90 jours consécutifs par an.

Actuellement, il est défini comme suit :

L'activité d'hébergement touristique est exercée de manière habituelle à partir du moment où l'intéressé se publicite par quelque moyen que ce soit et présente la déclaration responsable Déclaration Responsable de début d'activité prévue aux articles 11 et 17.

Canaux d'offre touristique

L'apparition du terme canal d'offre touristique est un calque de la loi sur les baux urbains, que nous avons déjà traitée dans le post sur les différences entre la location de logement à usage touristique et la location saisonnière. Bien que les projets présentés en 2017 détaillaient ce que sont les canaux d'offre touristique, la version définitive de la législation sur le logement touristique à Madrid ne le fait pas.

En tenant compte du terme le plus large du terme, il est logique d'inclure dans ces canaux à la fois les agences de voyages, les centrales de réservation et les portails d'intermédiation (HomeAway, Booking ou Airbnb) ainsi que toute autre publicité réalisée dans n'importe quel média.

Incompatibilité entre logement à usage touristique et résidence habituelle

L'article 6 du décret 79/2014 est clair à cet égard :

Les appartements touristiques et les logements à usage touristique, en tant que modalités d'hébergement touristique,ne pourront être utilisés par les usagers comme résidence permanente, ni avec toute autre finalité distincte de l'usage touristique.

Il convient de souligner que cette incompatibilité est du point de vue de l'usager – et non des propriétaires. Qu'est-ce que cela signifie ? Que vos clients ne pourront pas vivre de manière permanente dans votre logement. Cependant, vous, en tant que propriétaire, pourrez l'utiliser à cette fin.

Aller à l'encontre de cette mesure entraînera une infraction très grave, sanctionnée d'amendes de 30 001 € à 300 000 €.

Le certificat d'adéquation pour VUT ou logement à usage touristique à Madrid

Le certificat d'adéquation pour logement à usage touristique remplace l'ancienne attestation d'habitabilité ou licence d'occupation première, après la modification de la législation sur le logement touristique à Madrid.

Qui délivre le certificat d'adéquation pour logement à usage touristique ?Seuls peuvent le délivrer ceux qui sont en possession du titre habilitant d'architecte ou d'architecte technique.

Quand doit-il être délivré ?Il sera délivré par le technicien après vérification sur place du logement.

Exigences du certificat de logement à usage touristique

• Chauffage en fonctionnement, approvisionnement en eau chaude et froide et sources d'énergie suffisantes.
• Ventilation directe vers l'extérieur ou vers une cour non couverte.
• Extincteur manuel à pas plus de 15 mètres de la sortie.
• Signalisation de base d'urgence.
• Plan d'évacuation du bâtiment de la résidence

Interdictions et exclusions de la législation sur le logement touristique à Madrid

Location saisonnière

Selon la loi sur les locations urbaines, la législation sur le logement touristique à Madrid exclut les locations saisonnières.

Location touristique par chambres

Le décret 79/2014 élimine la référence à la location touristique par chambres. Par conséquent, la relation entre le client et le fournisseur dans ces cas sera régie exclusivement par le contrat entre les parties.