Agence fiscale et location de vacances

L'Agence Tributaire a placé la location vacancielle sous les projecteurs ces derniers mois. Avec 2018 et 2019 si mouvementés en matière législative, il est normal que les hôtes d'appartements touristiques soient un peu perdus.Vous pouvez également la télécharger gratuitementici.

Si vous vous posez des questions comme : Dois-je déclarer la TVA ? Comment déclarer dans l'IRPF les revenus de mon appartement touristique ? Qu'est-ce que l'IPT ? Alors vous devez lire ce post.

Ce sont quelques-unes des questions que les hôtes de location vacancielle peuvent se poser sur l'Agence Tributaire et que nous allons vous aider à répondre.

Cela vous servira à vous orienter pour connaître les nouveautés de 2019 en matière de fiscalité des hébergements touristiques.

[Table des matières]

Agence Tributaire et location vacancielle, en résumé

Dans le Guide de fiscalité et de tributation de logements touristiques, nous soulignerons les points clés pour éviter les erreurs devant le fisc. Vous pourrez toujours les corriger à l'avenir. Ou vous pourrez également demander à votre cabinet de gestion de vous aider. Mais si vous le faites bien dès le début, vous éviterez des situations compromettantes avec l'Agence Tributaire.

Ce guide est destiné aux hôtes débutants ou expérimentés qui souhaitent en savoir plus sur la fiscalité et la taxation que l'Agence Tributaire applique à la location vacancielle. Nous allons vous expliquer étape par étape et avec un langage simple comment la location de logement touristique est taxée en Espagne. Plus concrètement, nous parlerons des différents impôts qui grèvent la location d'appartements touristiques.

Location de logement à usage touristique et de saison : Quelles sont les différences selon l'Agence Tributaire ?

Location saisonnière et location de logement à usage touristique ou de vacances : est-ce la même chose pour l'Agence Tributaire ? Continuez à lire pour résoudre ce doute que de nombreux hôtes ont lorsqu'ils définissent leur appartement face à l'Administration.

Contrairement aux contrats de location de logement (à usage permanent), la location de logement de vacances (ou à usage touristique) n'est régie ni par le Code Civil ni par la Loi sur les Locations Urbaines (LAU). Alors que dans la location de logement saisonnier, certaines parties de la LAU s'appliquent. Allons-y étape par étape !

Location de logement saisonnier

À quoi faisons-nous référence avec la location de logement saisonnier ? Nous parlons des cas où la destination de l'hébergement est de couvrir le besoin de logement de manière temporaire. Avec une durée inférieure à la location générale mais supérieure à celle de la location de logement à usage touristique.

Jusqu'en 2013, il n'y avait pas de différences entre la location de logement à usage touristique et saisonnier. Les premiers étaient équivalents aux seconds et étaient soumis à la LAU. Il est vrai qu'il y avait quelques points, comme l'autorisation administrative de la Communauté Autonome, mais en général, ces locations étaient principalement soumises à la réglementation civile. Cependant, avec la loi de flexibilisation du marché de la location de logements, cela a changé.

Voyons comment la location de logement à usage touristique et saisonnier se différencient aujourd'hui.

Location de logement à usage touristique

Avec l'entrée en vigueur de la L4/2013, loi de flexibilisation du marché de la location de logements, la LAU a été modifiée et la location de logement à usage touristique et saisonnier a été retirée du domaine civil. À partir de 2013, toute location vacancière et saisonnière relevait de la réglementation des Communautés autonomes.

En fait, depuis la publication de la nouvelle loi, les îles Canaries, Castille-et-León, Pays basque et Andalousie ont réglementé la location de logement touristique. En outre, la Catalogne et la Communauté de Madrid prévoient d'approuver une nouvelle réglementation sous peu. Pour plus de détails juridiques, vous pouvez consulter le centre d'information sur la législation relative aux logements touristiques.

Loi sur les locations urbaines et location vacancière

Comme nous l'avons expliqué précédemment, jusqu'en 2013, il n'y avait aucune différence entre la location de logement à usage touristique et saisonnier. C'était équivalent et les deux étaient soumis à la loi sur les locations urbaines. C'est-à-dire que pour l'Agence tributaire, ces deux modalités de location vacancière étaient identiques. Cependant, la loi de flexibilisation du marché de la location de logements de 2013 a radicalement changé le paysage.

Avec l'entrée en vigueur de la Loi 4/2013, loi de flexibilisation du marché de la location de logements, la LAU a été modifiée. Essentiellement, la location de logement à usage touristique a été retirée du domaine purement civil. À partir de 2013, toute location de logement à usage touristique relevait de la réglementation des Communautés autonomes... à condition qu'elles aient développé cette réglementation.

Il existe des communautés comme les îles Canaries ou le Pays basque qui ont déjà approuvé une législation sur le sujet, tandis que la Catalogne ou Madrid y travaillent maintenant.

Comment l'Agence fiscale applique-t-elle la LAU à votre location de vacances ?

En ce sens, la location de logement touristique est régie par ce régime spécifique - qui est celui suivi par l'Agence fiscale -. Comme établi à l'article 5e) de la LAU.

La cession temporaire de l'usage de la totalité d'un logement meublé et équipé en vue d'une utilisation immédiate, commercialisée ou promue sur les canaux d'offre touristique et réalisée à des fins lucratives, lorsqu'elle est soumise à un régime spécifique, dérivé de sa réglementation sectorielle.

Article 5e) Loi sur les locations urbaines

Mais qu'en est-il de la réglementation de ma communauté autonome ? Pratiquement toutes les CCAA ont développé leur réglementation, vous devrez donc connaître celle qui vous est applicable dans votre région.

TVA et location de vacances

La forte croissance de la location de logement touristique ces dernières années a suscité des doutes quant à savoir si vous, en tant que propriétaire, devez ou non déclarer la TVA sur les dépenses et les revenus générés par votre hébergement. Dans cet article, nous vous expliquons la relation entre la TVA et la location de vacances pour l'Agence fiscale.

La loi sur la TVA (LIVA) établit que celui qui réalise des locations de logements touristiques a, aux fins de la TVA, la qualité d'entrepreneur (art 5.uno.c LIVA). Dans la mesure où ils sont réalisés par des entrepreneurs “les locations de logements touristiques sont soumises à la TVA” (art 4.uno LIVA).

La sujétion à la TVA détermine la non-sujétion au concept de transmissions patrimoniales onéreuses de l'impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP), sauf si l'exemption de la TVA est applicable (art 4. quatre LIVA).

Quel bazar ! Alors, la location vacancière supporte-t-elle la TVA ou l'ITP ? La réponse courte est qu'elle supportera la TVA ou l'ITP en fonction des services que vous offrez. Nous vous l'expliquons en détail ci-dessous !

Services pour lesquels vous devez déclarer la TVA à l'Agence tributaire pour votre location vacancière

En général, il faudrait déclarer la TVA à l'Agence tributaire dans les logements touristiques qui offrent des “services complémentaires propres à l'industrie hôtelière”. Les services d'hébergement se caractérisent par une attention portée aux clients au-delà de la simple mise à disposition d'un immeuble ou d'une partie de celui-ci.

C'est-à-dire que l'activité d'hébergement se caractérise, à la différence de l'activité de location de logements, par la prestation d'une série de services supplémentaires au-delà de la simple location du logement.

Les services auxquels se réfère la loi sur la TVA sont la restauration, le nettoyage, la lessive ou d'autres services analogues. La Direction générale des impôts donne plusieurs exemples de ces services, à savoir :

• Réception et service continu et permanent auprès du client dans un espace dédié à cet effet
• Nettoyage périodique de l'immeuble et de l'hébergement
• Changement périodique de linge de lit et de bain
• Blanchisserie
• Garde des bagages
• Presse
• Réservations
• Services de restauration

Vous pouvez consulter les liens suivants du Ministère des Finances, où ils expliquent quels services sont propres à l'industrie hôtelière, et donc soumis à la TVA : [1] et [2].

Si vous fournissez ce type de services, vous ne serez pas exempt de TVA et vous devrez répercuter la TVA au taux réduit de 10%, comme le font les établissements hôteliers. Vous pouvez jeter un coup d'œil à la consultation contraignante de l'Agence Tributaire.

Services pour lesquels vous n'avez pas à déclarer la TVA de votre appartement touristique à l'AEAT

En revanche, si vous ne fournissez aucun des services énumérés au point précédent, mais que vous fournissez l'un des suivants, qui ne sont pas considérés comme complémentaires propres à l'industrie hôtelière, vous serez exempt de répercuter la TVA et vous n'aurez pas à la déclarer dans les factures de votre location saisonnière à l'Agence Tributaire.

• Service de nettoyage de l'appartement fourni à l'arrivée et au départ de la période contractuelle pour chaque locataire.
• Service de changement de linge dans l'appartement. Fourni à l'arrivée et au départ de la période contractuelle pour chaque locataire.
• Service de nettoyage des parties communes de l'immeuble (hall, escaliers et ascenseurs). Ainsi que de l'aménagement paysager dans lequel il est situé (espaces verts, portes d'accès, trottoirs et rues).
• Services d'assistance technique et de maintenance. Par exemple, des réparations de plomberie, d'électricité, de vitrerie, de stores, de serrurerie et d'électroménager, ponctuelles.

Si votre hébergement n'offre que ces services exonérés de TVA, vous n'avez pas à déclarer ni à payer la TVA. Cependant, les locataires devraient payer l'ITP, cédé aux Communautés autonomes.

Impôt sur les Activités Économiques et location touristique

Tout d'abord, nous allons expliquer ce qu'est l'IAE et quels revenus sont imposés par cet impôt. Ensuite, nous entrerons en détail dans la relation entre l'Impôt sur les Activités Économiques (IAE) et la location vacancielle pour l'Agence Tributaire.

L'IAE est un "impôt direct [...] dont le fait générateur est constitué par l'exercice sur le territoire national d'activités entrepreneuriales, professionnelles ou artistiques, qu'elles soient exercées ou non dans un local déterminé et qu'elles soient ou non spécifiées dans les tarifs de l'impôt". Pour l'Agence Tributaire, les activités économiques imposées par l'IAE sont celles qui supposent l'utilisation pour compte propre de moyens de production et/ou de ressources humaines.

En outre, le RDL 1175/1990 établit plusieurs tarifs - ou catégories d'activités entrepreneuriales - imposés à différents taux d'imposition.

Heureusement les personnes physiques sont exemptées de cet impôt, nous commenterons donc le paragraphe correspondant pour le cas où vous êtes dans une activité économique.

IAE de la location vacancielle avec services d'hébergement

Si vous offrez dans votre hébergement touristique certains des services qui impliquent de répercuter la TVA, ce point vous sera pertinent :

L'activité économique de votre appartement touristique est classée dans le groupe 685 de la section première de l'IAE. C'est-à-dire qu'il s'agit d'un “Hébergement touristique extra-hôtelier”, dans les catalogués comme “Services d'hébergement”. Fondamentalement, c'est un fourre-tout qui comprend tous les services d'hébergement autres que les hôtels et les motels, les auberges et les pensions, les hôtels-appartements, les entreprises organisées ou les agences d'exploitation d'appartements privés, et les campings touristiques de type camping.

En conclusion, si vous offrez des services d'hébergement dans votre appartement touristique, votre activité économique est classée dans le groupe 685 de la section première des tarifs de l'IAE.

IAE de l'appartement touristique sans services d'hébergement

Dans ce cas, vous n'aurez pas à vous inscrire à l'IAE pour avoir votre location saisonnière à jour avec l'Agence Tributaire. De plus, vous déclarerez vos revenus avec le reste de vos rentes une fois par an.

IAE de la location saisonnière que vous cédez à une entreprise gestionnaire

Dans ce cas, nous analysons lorsque le propriétaire d'une résidence touristique la cède à une personne (physique ou morale) et c'est elle qui l'exploite comme établissement extra-hôtelier, en contractant avec des touroperateurs, des OTAs et en assumant les risques d'exploitation.

Ainsi, le propriétaire de l'appartement touristique développe une activité de location de biens immobiliers. Elle est classée dans l'article 861.2 de la première section de l'IAE. Concrètement, celui de « Location de locaux industriels et autres locations NCOP ». Aux fins de l'IRPF, aucune activité économique ne sera réalisée. Cependant, vous devrez facturer à votre locataire la location du bien immobilier à hauteur de 21 %. En outre, selon les cas, inclure ou non des retenues à la source

En conclusion

De même que pour le cas de la TVA, l'IAE et la taxation de la location de logement touristique pour l'AEAT dépendent du type de services proposés :

• Vous proposez des services d'hébergement. Ensuite, votre activité est cataloguée comme « Hébergement touristique extra-hôtelier ».
• Vous ne proposez pas de services d'hébergement. Ensuite, votre activité est celle de la « Location de logements ». Si vous avez une personne embauchée à plein temps, dans le cas contraire, vous n'aurez pas à vous inscrire à l'IAE.
• Vous louez l'appartement touristique à une tierce entreprise - qui l'exploite comme hébergement touristique -. Ensuite, votre activité est celle de la « Location de locaux industriels et autres locations

IRPF et location saisonnière

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Et mai arrive : le printemps, les allergies, la chaleur… et la déclaration de revenus ! Si vous avez mis en place votre hébergement touristique, vous devrez alors le déclarer dans votre déclaration d'impôt sur le revenu. De quoi dépend le montant de votre impôt ? Devinez, des services que vous avez fournis ;-).

Déclarer dans l'IRPF les revenus des appartements touristiques sans services d'hébergement

Si votre hébergement touristique n'offre pas de services d'hébergement, les rendements provenant de la location de l'appartement touristique sont considérés comme des rendements du capital immobilier. Par exemple, les services de nettoyage effectués avant l'arrivée des locataires ou après leur départ, ou la remise et la récupération des clés au moment de l'entrée et de la sortie des clients ne sont pas considérés comme des services d'hébergement

En général, si vous êtes le propriétaire de l'appartement touristique, c'est vous, en tant que titulaire de la propriété, qui devrez déclarer la différence entre les revenus bruts et les dépenses déductibles de votre location de vacances à l'Agence fiscale dans la déclaration d'impôt sur le revenu.

Vous ne pourrez pas appliquer à ce résultat la réduction de 60 % qui s'applique à la location d'habitation principale – puisqu'il s'agit d'un appartement touristique, et qu'il répond donc à un besoin – celui de logement – de caractère temporaire.

Les périodes pendant lesquelles l'appartement touristique n'a pas été loué génèrent l'imputation de revenu immobilier, comme toute autre habitation. Dans ce cas, le montant sera le résultat de l'application du pourcentage d'imputation correspondant à la valeur cadastrale de l'immeuble. De plus, vous devrez le pondérer en fonction du nombre de jours où il n'a pas été cédé à des fins touristiques.

IRPF et location de vacances avec services d'hébergement

Si dans votre appartement touristique vous offrez des services d'hébergement à vos hôtes - nettoyage ou changement de vêtements périodiques, restauration ou loisirs. Ensuite, l'Agence Tributaire considérera les revenus de votre location de vacances rendements d'activités économiques dans votre déclaration d'IRPF.

Obligations d'information

Depuis 2018, une nouvelle obligation de fourniture d'informations sur l'hébergement touristique est établie. Pour cela, la plateforme que vous utilisez (Airbnb, Booking, etc.) doit présenter le modèle 179.

La présentation du modèle 179 - des obligations d'information - est obligatoire pour l'exercice de la déclaration de revenus de 2018, à présenter en 2019. Le présenter ne vous dispense pas de déclarer le reste des revenus provenant de votre logement touristique (IRPF, non-résidents, ITP, etc.).

Les intermédiaires des locations de vacances informeront l'Agence Tributaire de chacune des cessions d'immeubles à des fins touristiques situées sur le territoire espagnol. C'est ce que l'on appelle les obligations d'information. Sont incluses les cessions de logement touristique et la location de saison.

Les informations à fournir dans le nouveau modèle 179 comprennent :

• Titulaire du logement
• Titulaire du droit en vertu duquel le logement est cédé (s'il est différent du titulaire du logement)
• Identification des personnes ou entités cessionnaires.
• Bien immobilier objet de la cession.
• Nombre de jours de jouissance du logement à des fins touristiques
• Montant perçu par le titulaire cédant du droit
• Numéro de contrat attribué par l'intermédiaire
• Date de début de la cession
• Date d'intermédiation
• Identification du moyen de paiement utilisé

Vous pouvez jeter un coup d'œil à un exemple du Modèle 179 d'obligations d'information ici [PDF].

Modèle 179

Beaucoup de doutes surgissent quant à la Déclaration d'information trimestrielle de la cession d'usage de logements à des fins touristiques, à ce sujet, tant la AEAT que la DGT dans sa Consultation contraignante V3083-18 ont clarifié qui est obligé de présenter le modèle 179.

Les aspects les plus remarquables des deux déclarations sont les suivants :

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Qui doit présenter le modèle 179 ?

Sont obligés de présenter le modèle 179 les personnes et entités qui intermédient entre les cédants et les cessionnaires de l'usage de logements à des fins touristiques dans les termes établis aux paragraphes 2 et 3 de l'article 54 ter du Règlement général des actions et procédures de gestion et d'inspection fiscale et de développement des normes communes des procédures d'application des impôts, approuvé par le décret royal 1065/2007, du 27 juillet.

Sont considérés comme intermédiaires aux fins de l'obligation de présenter le modèle 179 les personnes et entités qui fournissent le service d'intermédiation entre les cédants et les cessionnaires de l'utilisation de logements à des fins touristiques, que ce soit à titre onéreux ou gratuit.

En particulier, auront cette considération les personnes ou entités constituées en tant que plateformes collaboratives qui servent d'intermédiaires dans la cession d'utilisation et qui ont la considération de prestataire de services de la société de l'information, indépendamment du fait qu'elles fournissent ou non le service sous-jacent objet de l'intermédiation ou de l'imposition de conditions relatives aux cédants ou cessionnaires du service en relation avec celui-ci, telles que le prix, les assurances, les délais ou d'autres conditions contractuelles.

Par conséquent, ont la considération d'intermédiaires à ces fins, non seulement les intermédiaires numériques (en particulier les plateformes collaboratives), mais également tout autre intermédiaire (analogique ou traditionnel) dont l'activité dans l'opération a consisté en la convergence effective entre l'offre et la demande de cession de ces logements.

Qui sont considérés comme intermédiaires ?

En ce qui concerne le point précédent, la STS du 21 octobre 2000 (Rec. 3023/1995) affirme que :

Dans le contrat de médiation ou courtage, le médiateur doit se limiter en principe à mettre en relation les futurs acheteurs et vendeurs d'un objet déterminé, mais dans tous les cas, l'activité doit viser à atteindre l'exécution du contrat final, et c'est ainsi que l'entend la doctrine moderne, dans la mesure où elle affirme que la relation juridique entre le client et le médiateur ne naît pas exclusivement d'un contrat de médiation, car les obligations et les droits exigent en outre que l'intermédiaire ait contribué efficacement à ce que les parties concluent l'affaire (arrêt du 2 octobre 1999 ; et cette salle a déclaré à plusieurs reprises que ledit contrat est subordonné, en ce qui concerne le paiement des honoraires, à la condition suspensive de la célébration du contrat visé, sauf convention expresse arrêts des 19 octobre et 30 novembre 199 , 7 mars 1994 , 17 juillet 1995 , 5 février 199 et 30 avril 1998

En outre, il affirme que «la médiation se consomme lorsqu'elle est accordée ou perfectionnée par le concours de l'offre et de l'acceptation du contrat auquel tend la médiation, ou en termes de STS du 20-5-2004, le droit de percevoir la commission surgit lorsque les actes non équivoques de médiation cristallisent dans l'opération dans laquelle l'agent est intervenu».

Par conséquent, seul peut être considéré comme un « intermédiaire » celui qui perçoit sa rémunération en fonction de la conclusion du contrat dans lequel il intervient.

Conformément à la jurisprudence du Tribunal suprême en relation avec le contrat de médiation immobilière, sera soumis à cette obligation d'information l'intermédiaire qui perçoit une rémunération ou une commission pour la réalisation d'un résultat, en l'occurrence, la contractualisation effective entre le cédant et le cessionnaire de la cession temporaire de l'utilisation de tout ou partie d'un logement à des fins touristiques.

Plateformes, hôtes et modèle 179

Ces sites web ou plateformes collaboratives qui réalisent uniquement un simple hébergement numérique de logements pour des utilisations touristiques ne seront pas obligés de présenter la déclaration informative (modèle 179) des locations vacancielles à l'Agence tributaire.

Dans le cas d'un propriétaire qui loue son logement à un gestionnaire immobilier (« Property manager ») pour un montant fixe mensuel et, par la suite, ce gestionnaire immobilier, sur la base du droit de sous-location qui découle du contrat conclu avec le propriétaire, le sous-loue à des fins touristiques par ses propres moyens, aucun des deux n'est tenu de présenter le modèle 179.

Dans ce cas, le Gestionnaire en tant que titulaire d'un droit de sous-location, cède à un tiers, le cessionnaire, l'utilisation temporaire de la totalité ou d'une partie du logement meublé et équipé en conditions d'utilisation immédiate, devenant ainsi en dernière instance le cédant de l'utilisation de logements à des fins touristiques, de sorte que il ne peut pas être considéré comme un intermédiaire à ces fins.

Si le gestionnaire immobilier utilise une plateforme en ligne qui perçoit sa rémunération ou commission pour la formalisation effective de la cession d'usage de logements à des fins touristiques entre le Gestionnaire, qui agit en tant que cédant, et les touristes cessionnaires du logement, sans avoir aucun droit d'usage ou de jouissance sur le logement cédé à des fins touristiques, mais qui fournit uniquement un service d'intermédiation nécessaire pour conclure la célébration du contrat de cession d'usage entre le Gestionnaire et le cessionnaire en percevant une rémunération ou commission pour cela, cette plateforme en ligne fournit un service d'intermédiation dans la cession d'usage de logements à des fins touristiques, et est donc obligée de présenter la déclaration informative (modèle 179) conformément à l'article 54 du RGAT.

Sauf meilleure opinion.